FINANCEMENT / INVESTISSEMENT

Vincent Jeanbrun : Il faut remettre du logement partout et pour tous

Le ministre du Logement et de la Ville assume une ligne claire : relancer massivement l'offre de logements, en s'appuyant autant sur le neuf que sur la rénovation de l'ancien. Réforme du statut du bailleur privé, simplification des procédures, relance de l'ANRU ou remise sur le marché des passoires thermiques sous conditions de travaux... Vincent Jeanbrun défend une politique du logement qu'il veut « pragmatique », territorialisée et tournée vers la production.

Propos recueillis par Sylvain Lévy-Valensi.

Quelques mois après l'adoption du nouveau dispositif fiscal destiné à soutenir l'investissement locatif privé, le gouvernement prépare déjà plusieurs ajustements. Une évolution assumée par le ministre, qui reconnaît que la première version du texte comportait plusieurs limites.

« Nous avons voulu créer un outil capable de relancer l'investissement locatif dans un contexte de crise du logement majeure. Mais certains critères étaient tout simplement inatteignables dans l'ancien », explique-t-il.

Trois modifications principales doivent ainsi être intégrées au futur projet de loi : le retour de la maison individuelle dans le dispositif, l'abaissement du seuil de travaux de rénovation de 30% à 20% de la valeur du bien et l'assouplissement des exigences énergétiques, avec un objectif fixé désormais à une étiquette D minimum assortie d'un saut de deux classes énergétiques.

Une évolution directement issue des remontées du terrain. « C'était une demande de tout l'écosystème », insiste le ministre.

Faire mieux que le Pinel

Le gouvernement assume également une ambition forte : faire de ce nouveau mécanisme un successeur plus efficace au dispositif Pinel. Pour Vincent Jeanbrun, le principal défaut du Pinel résidait dans son caractère zoné qui a contribué à concentrer la pression foncière sur certains territoires. « Tous les promoteurs se retrouvaient sur les mêmes secteurs, ce qui a mécaniquement fait monter les prix du foncier », analyse-t-il.

Le nouveau dispositif se veut plus souple : non zoné, ouvert au neuf comme à l'ancien rénové et fondé sur une logique de déduction des revenus fonciers et du revenu global. Le ministre insiste sur un point : l'effet fiscal recherché est beaucoup plus structurant qu'une simple réduction d'impôt. « L'objectif est d'agir directement sur le revenu de référence du contribuable. Dans certains cas, cela peut même permettre de changer de tranche d'imposition. »

Sylvain Levy-Valensi

Derrière cette logique fiscale, le gouvernement revendique surtout une stratégie économique globale. Pour l'Exécutif l'investissement dans le logement reste un puissant moteur d'activité, capable de générer des retombées fiscales supérieures à l'investissement initial.

Une relance pensée à « 360 degrés »

Vincent Jeanbrun revendique une méthode de co-construction avec L'Équipe de France du logement. Une équipe qui réunit promoteurs, bailleurs sociaux, fédérations professionnelles, administrateurs de biens et acteurs de la rénovation. L'objectif est d'éviter les mesures isolées et construire une stratégie globale. Une approche qui repose sur plusieurs piliers : relancer la construction neuve, accélérer la rénovation du parc privé, soutenir la rénovation thermique du logement social et poursuivre la transformation des quartiers prioritaires.

Parmi les annonces structurantes figure également le lancement d'un ANRU 3. Dans la continuité des précédents programmes de rénovation urbaine, ce nouveau volet doit permettre d'intervenir à la fois dans les grands ensembles vieillissants et - nouveauté notable - dans les centres-villes dégradés des villes moyennes. « Nous avons des territoires où l'habitat est tellement dégradé qu'il finit par créer de la vacance, avec un commerce qui disparaît progressivement », souligne le ministre.

L'idée est donc d'articuler rénovation urbaine, revitalisation économique et amélioration du cadre de vie.

Accélérer la production de logements

Sur le terrain réglementaire, Vincent Jeanbrun veut également engager un « choc de simplification ». L'ancien maire de L'Haÿ-les-Roses dénonce des délais de production devenus incompatibles avec les besoins du pays. « Aujourd'hui, il faut parfois huit à dix ans pour sortir un projet de logements. C'est une folie. »

Le gouvernement travaille ainsi sur un mécanisme d'« opérations d'intérêt local », permettant d'accélérer certaines procédures sous l'autorité des maires et avec validation préfectorale. L'objectif est clair, il faut simplifier les évolutions de PLU, réduire les recours abusifs et redonner davantage de marge de manoeuvre aux élus locaux. Le ministre assume une logique de décentralisation plus forte sur les politiques de logement et de peuplement. « Le maire doit pouvoir porter un projet d'intérêt général et disposer de leviers pour le faire avancer plus vite », résume-t-il.

Cette logique s'inspire notamment des travaux de la sénatrice Dominique Estrosi Sassone et de plusieurs propositions portées au Sénat autour du « choc de simplification ».

Réintégrer les logements classés F et G

Autre sujet sensible : le devenir des logements sortis du marché locatif en raison des critères de décence énergétique. Le gouvernement souhaite permettre la remise en location des biens classés F ou G, à condition que des travaux de rénovation soient réalisés dans un délai de trois à cinq ans selon la typologie du logement. « On parle tout de même de près de 650 000 logements », rappelle Vincent Jeanbrun.

Le dispositif reposerait sur un engagement du propriétaire à atteindre un niveau de performance conforme dans le délai prévu. En cas de non-respect, plusieurs sanctions pourraient être prononcées comme des réductions de loyer, indemnités ou obligation judiciaire de travaux. Pour le ministre, l'enjeu est d'éviter une contraction trop brutale du parc locatif privé dans un marché déjà extrêmement tendu.

Cette volonté de remettre rapidement des logements sur le marché intervient dans un contexte que le gouvernement juge encore fragile. Si les premiers chiffres des mises en chantier montrent un léger frémissement, Vincent Jeanbrun reste prudent. Les tensions géopolitiques au Moyen-Orient, la volatilité des coûts des matières premières et les incertitudes sur l'énergie pourraient encore peser sur la reprise. « Nous devons rester vigilants. La stabilisation actuelle des taux est positive, mais le contexte international peut rapidement avoir des conséquences sur le logement et sur la capacité des ménages à investir », prévient-il.

Copropriétés : le sujet sensible de la gouvernance

Enfin, le ministre ouvre la porte à une réflexion plus large sur la gouvernance des copropriétés, notamment sur les mécanismes de vote des travaux de rénovation énergétique. Vincent Jeanbrun estime que certaines copropriétés restent aujourd'hui paralysées par l'absentéisme ou les blocages minoritaires. « Ceux qui vivent réellement dans la copropriété et veulent faire avancer les travaux se retrouvent parfois pénalisés par une minorité absente », observe-t-il.

Parmi les pistes évoquées figurent la création d'une plateforme nationale de financement des rénovations ou encore un crédit directement porté par la copropriété, avec un remboursement intégré aux charges. L'objectif ici est de fluidifier les décisions et accélérer les travaux de rénovation énergétique dans les ensembles collectifs. « La démocratie doit évidemment perdurer. Mais elle doit aussi permettre d'atteindre un résultat », conclut le ministre.

À travers ce projet de loi et les différents chantiers engagés, le gouvernement cherche avant tout à envoyer un signal à l'ensemble de la filière immobilière : celui d'un retour assumé à une politique de l'offre. « On a besoin de tous les acteurs du logement », insiste Vincent Jeanbrun. « La crise est profonde et elle nécessite des réponses de court, moyen et long terme. »

Photo | Sylvain Levy-Valensi

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